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　　据半官方的香港文汇报披露，“两会”结束至今不足一月，中国政府调控股市、楼市的政策已经悄然成形，即“一扬一抑，有保有压”。稳住跌入谷底的股市，降温已现泡沫的楼市，缓解当前存在的通胀压力，避免社会经济动荡，这已成为近一阶段乃至今年政府工作的重点之一。****总理在今年的政府工作报告中，第一次公开表达了政府对不断攀升的房地产价格的深切忧虑，明确传达了房价不能再涨的坚定立场。因为中国房地产泡沫已经威胁到了金融安全和社会稳定。随后，中央高层出台“八条意见”严控楼市。报道指出，最引人瞩目的是，一些地方“诸侯”在房价问题上与中央博弈，中央亦注意到这一问题的严重性，此次并发出严厉警告：“对住房价格上涨过快，控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，将追究有关负责人责任。”股市方面，中央高层却是呵护有加。****总理在“两会”期间两次重点论述要加强股市工作。第一次是在与政协经济组委员见面时谈到要从五方面加强股市；第二次是在总理记者会上全面提出要从六方面加强股市，这显示总理对振兴股市已经有了周到的全局考虑。据有关人士透露，中国证监会等部门正在拟定落实促进股市发展的“温六点”有关方案，最令人关注的股权分置问题今年也将取得突破。报道最后分析指出，种种迹象表示，今年既是楼市的“转折之年”，又是股市的“转折之年”，调控股市、楼市今年一系列动作必将在温总宏调战略上留下浓墨重彩的一笔。

　　分析员认为，楼市和股市的联动效应在理论界和业界早已不是什么新鲜话题，但中央政府针对此关系而展开宏观调控却无疑是一个新的政策动向。国内外股市楼市多年的走势证明，二者往往存在着此涨彼跌、此跌彼涨的关系。在经济比较发达的国家和地区，股市和楼市往往存在着一种“负相关”。在经济相对平稳运行时，若股市出现比较低迷状态，部分投机资金可能会从股市中撤退，转投房地产市场中去获得投资回报；或者反过来，房地产市场出现一些不利政策或其他系统性风险，楼价可能走下坡路时，资金又会重新回流股市。这种关系在我国股市和楼市之间已得到验证。2001年是股市大跌的一年，而同年楼市的“牛市行情”进入“主升段”。从2001年至现在，楼市的涨幅惊人，而股指的跌幅吓人。近一个时期，就在中央大力整治楼市的同时，在各路资金的努力下，上证指数创出了近期新高，已将半个月来的失地全部收复。可以说，楼市、股市截然相反的政策动向在股市上已经有所显现。而半官方的香港文汇报披露的此政策动向，更再次强化了人们的政策预期。但这究竟是猜测还是中央政府真正的政策意图还有待考证。分析员查找了官方两会后关于最能体现中央政策意图的国务院常务会议的报道仔细研究，认为至少从目前的迹象来看，这一推理是站得住脚的。

　　****总理16日主持召开国务院常务会议，研究落实政府工作报告提出的工作任务，当日会议指出，《政府工作报告》已经十届全国人大三次会议通过，今年政府工作的目标和任务已经明确，国务院及各部门一定要认真抓好落实。当日晚间，央行便宣布上调房贷利率。****总理23日主持召开国务院常务会议，审议并原则通过《2005－2006年农村饮水安全应急工程规划》和《营业性演出管理条例（修订草案）》。表面上似乎未提及房地产行业，但就在3月26日国务院就转发了令业界“震惊”的“八条铁规”。我们注意到，在新华社对当日会议的报道中的最后一句指出，“会议还研究了其他事项”。现在看来，应该和房地产业不无关系。而在3月30日召开的国务院常务会议上，总理会议强调，严格控制固定资产投资过快增长，特别是控制房地产和城市建设规模，对于抑制钢铁等生产资料过旺需求，保持整个经济发展良好势头，都具有重要意义。要继续落实国务院关于控制固定资产投资的各项政策措施。刚一回国，就于13日主持召开国务院常务会议，会议有两个重点，一是分析一季度经济形势，第二个就是讨论《中华人民共和国证券法》实施情况及修改的有关问题。从国务院近期的工作安排中，我们不难得出标题中“中央稳股市遏楼市政策悄然成形”的结论。

　　当外界再次把热切的眼光和激烈的言论撒向房价和个人房贷的时候，银监会对造成房贷风险的另一主角——房地产开发贷款展开了紧急调查。建行上海分行一位支行副行长透露，银监会这次的调查对象重点琐定了上海、北京、深圳三个“一线城市”。

　　上海金融界气氛紧张而微妙。上海银监局办公室主任张荣芳透露，“我们已经给银监会打了一个报告，但这份报告现在还不能公开。”不过，张荣芳进一步透露，最近，央行上海分行曾紧急召集在沪各中资商业银行负责人召开专题座谈会。在会上，央行上海分行副行长陈永富强调：“目前上海房地产市场发展高度依赖银行贷款，商业银行房地产贷款余额占比、中长期贷款余额占比持续提高。”陈永富说，房地产贷款增长过快过多，会产生不小的负面影响。尽管上海市银行界对银监会的调研情况讳莫如深，但央行上海分行一位人士提供的数据显示，截至2004年6月，上海中资商业银行发放的房地产开发贷款余额接近1300亿元。而上海银行界一位人士分析，如果仅看报表数据，近年来银行对房地产开发企业的贷款增幅并不大，银行贷款占房地产开发企业资金比重一直徘徊在20%左右。但实际上我国房地产开发企业负债率高达76%，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款融通资金。因此，如果将房地产开发企业的“期房”筹资和流动性资金来源考虑在内，每年数千亿元的房地产开发投资中，约有60%的资金来自银行信贷。“不少房地产开发企业的开发资金对银行的依赖度远远超过这个数字。”万科集团副总经理丁长峰说，有的企业甚至达到90%以上。为此，银行界人士说，如果个人房贷遇到了风险问题，开发商表面上看起来也会跟着倒霉，但实际上开放商承担的开发资金风险早就通过各种或明或暗的通道转嫁给了银行。

　　《商业银行房地产贷款风险管理指引》或相关修改。而银监会政策法规部的一位官员表示，本次调研的出发点是控制银行信贷风险，房地产开发贷款是其中一项重点。据该官员透露，调研结束后，《商业银行房地产贷款风险管理指引》（以下称指引）将(有可能)会作相关修改。去年9月2日，银监会发布了《指引》，对土地储备贷款、房地产开发贷款以及个人住房贷款作出了相应规定。《指引》出台意在要求商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向。但上海金融界人士透露，在实际的操作过程，不少银行考虑自身的利益，往往阳奉阴违。尤其是，银行在对付地产开发商的圈钱路径上缺乏有效的办法。银监会政策法规部的官员还透露，不久后，银监会还将对国有商业银行贷款分类偏离度、土地和固定资产投资项目贷款、个人消费贷款进行专项检查。根据银监会2005年度现场检查计划，今年2季度，银监会将在全国范围内对四大国有商业银行进行贷款分类偏离度、个人消费贷款、清理后的土地和固定资产项目贷款等重点业务的专项检查。此次专项检查的具体时间将由各银监会在规定时间内自主安排，并于2005年6月份提交检查报告。

　　建设部建筑市场管理司副司长王早生日前透露，建设部正抓紧做好《建筑法》的修改工作，争取在明年正式出台。据介绍，这次《建筑法》的修改范围及条文主要集中在以下几个方面：一是调整范围和监督管理体系，将铁路、交通和水利工程纳入进来，而不仅仅局限于房地产建筑；二是增加对建设单位的行为规范和管理要求，完善工程招投标管理，积极推进政府投资工程的管理；三是将政府投资建设工程与非政府投资建设工程在监管模式上区别对待，对政府工程加强监管，对非政府工程则重点加强强制性标准执行情况的监督管理；四是增加防止拖欠工程款、拖欠农民工工资的处罚规定；五是完善建筑许可制度；六是完善建筑工程承发包规则；七是完善建筑工程保险担保工作制度，推行房地产领域内工程担保工作；八是增加监督管理内容，加大监管力度。王早生同时透露，《建设工程总承包技术规范》即将在一个月内出台，并将相应出台合同示范文本。与以往不同的是，房屋建筑也可以实行总承包制，对总承包企业不再单独设立资质标准，只要业主同意，凡是具有设计或施工资质的企业均可以在现有基础上进行工程总承包。此项政策的出台，势必推动设计企业与施工企业的融合，改变以往设计机构单抓设计业务的模式。另外，施工企业每年只有一次申请资质机会的规定也将被修改，预计年内就会实施。尽管尚不能随时受理，但会按季度相对集中，以鼓励施工企业做大做强。

　　从4月11日起，国务院派出的10个解决拖欠工程款专项督查工作组，奔赴吉林省、内蒙古自治区、河南、广东等10省（区），对清理拖欠工程款情况进行督查。今年，是解决政府投资项目拖欠工程款的关键一年。为此，国务院决定由解决建设领域拖欠工程款部际工作联席会议成员单位组成督查组，加强清欠工作力度。据建设部有关人士介绍，此次督查的主要内容包括：贯彻国务院3月1日召开的清欠工作会议提出的各项要求、清欠工作进展情况及2005年工作方案；解决政府投资项目拖欠的资金安排以及资金落实情况，超概算项目和地市不配套项目的核实情况及处理办法，财政困难地区资金缺口情况及处理办法；2004年以来新开工项目工程款支付情况、资金落实情况及制定的防止发生新的拖欠工程款的措施；2004年以来农民工工资支付监管情况；已经制定的政策措施和法规制度贯彻执行情况；清欠工作中存在的问题、困难和建议；落实工作责任制和行政责任追究情况等。据了解，此次政府投资项目拖欠将成为督查的重中之重。督查组将在听取各省（区）清欠工作汇报的基础上，随机抽查3项政府投资项目的资金落实情况，随机抽查两项2004年以来开工项目的工程款支付情况，调查一个财政困难县的政府投资项目的清欠资金落实情况并抽查工程。此次被督查的10个省（区）为吉林、内蒙古自治区、河南、广东、河北、云南、四川、湖南、青海、海南。

　　对于今年的中国经济来说，宏观调控依然是经济政策的主旋律。近来出台的一些新政策，为这一主旋律增添了不少新的内容。宏观调控的新动向，值得关注。这些新动向概括起来有以下几个方面。

　　地方政府逐渐成为经济调控的积极参与者。毋庸讳言，在现行体制之下，中央政府与地方政府在利益方面存在着一定程度的冲突。这一利益格局决定了地方政府往往是宏观调控的被动执行者，不少时候，地方政府甚至会成为中央宏观调控政策的“消解者”，即所谓的“上有政策，下有对策”。原因无它，利益驱动使然。然而，今年以来，不少地方政府出台了相当多的经济调控政策，这些政策多与中央的宏观调控政策目标指向一致。比如，浙江省就明确提出，电力紧缺已向浙江省的经济结构敲响了警钟，浙江省的经济结构必须改变。这与中央提出的经济结构调整的宏观调控目标显然是一致的。上海、深圳等地地方政府近来也出台了一系列的政策，目标直指这些地方居高不下且不断攀升的房价，与中央提出的严控房价不断大幅度上涨的要求紧密呼应。这些迹象表明，随着宏观调控的不断深化，地方政府大多已经对中央坚决进行宏观调控的决心有了相当程度的认识，不再把去年以来展开的各种宏观调控当作临时之举，去掉了被动应付的态度，而改为主动配合。这些迹象更表明，随着宏观调控的不断深化，地方政府已经认识到，宏观调控措施不仅对整个国民经济有利，而且对于地方经济的发展也不无好处。在这些认识主导之下，地方政府主动参与到宏观调控中来。

　　经济手段逐渐成为宏观调控的主要手段。用经济手段进行宏观调控本来是市场经济条件下宏观调控的应有之举。然而，对于正处于经济体制转型时期的中国经济来说，经济手段有时往往难以达到预期的效果。本轮宏观调控刚开始时就是这样，一些经济调控措施出台之后，各地并不以为然，依然我行我素。中央迫不得已，只得收紧银根，强制性地关停一批项目。而近来，经济类的宏观调控措施已渐渐成为调控的主要措施。从中央出台的政策来看，有电力定价市场化的措施，有提高贷款利率抑制商品房需求过旺的措施；从地方政府出台的措施来看，有通过税收政策来打击商品房投机的措施，有通过经济手段引导投资方向以利于经济结构调整的措施，所有这些措施，都有着浓郁的经济气息。这一方面说明了行政型调控手段的局限性，另一方面也说明了本轮宏观调控正在朝着更加合理的调控方式回归。

　　尚存三大不稳定因素。与行政型的调控手段比较起来，经济型的调控手段其作用更为持久，也不易反弹。但因为经济型的调控手段会涉及到更为广泛的经济利益，其作用的范围会更为宽泛，也就更有可能引起一些利益冲突，有时候甚至会影响到社会的公平。央行房贷新政策出台以后，对于如何区分正常购房者与投机购房者，有人就表现出了格外的关注。对于如何界定经济型宏观调控措施的作用范围，这应该是一个很好的例证。也就是说，相对于行政型的宏观调控手段而言，经济型的调控手段虽然有其可取的一面，但经济型手段也绝非是一种完美无缺的手段。对于这一类调控手段所可能产生的消极后果，必须有所警惕，有所防备。此其一。其二，相对于全局来说，地方政府毕竟有其独有的利益所在。地方政府成为宏观调控主体之后，它们所出台的调控措施有其天然的局限性，不可能都与全局利益要求相吻合。如何协调全局利益与地方政府调控措施的矛盾之处，是地方政府成为调控主体之后，所必须面对的一个新课题。也就是说，在今后的宏观调控中，必须要做到既发挥中央与地方两个方面的积极性，又必须更加注意解决这两个方面积极性的矛盾之处。其三，目前来看，地方政府更为积极主动地参与宏观调控只是一个初步迹象，还有相当多的地方政府并没有采取这些积极主动的措施；另一方面，已采取这些主动措施的地方政府也大多有自己独特的利益考量，他们主动参与宏观调控的积极性能够持续多久，也是一个需要继续观察的问题。一句话，调动地方政府参与到宏观调控中去的任务还远没有完成，今后的宏观调控中，这一方面不可掉以轻心。

　　最新一期《瞭望》周刊刊登国家发改委宏观院研究员王小广的文章称，造成房地产日益泡沫化的原因相当复杂，既有制度性的，又有发展理念和模式偏差层面的，既有政府方面的，更有房地产商和投机者“操纵市场、恶意炒作”方面的。

　　王小广在文中分析指出，体制方面的原因主要体现在地方政府支持经济发展的机制上。此轮投资过热与以前一样，政府存在过度的投资冲动。这种冲动有其合理性，地方政府促进发展的积极性要保护，问题出在用什么机制或方式来加快地方经济的发展。文章称，主要问题出在城市发展的经营城市上，地方政府把房地产作为公共投资资金筹集的“聚宝盆”。还有一个体制性原因，就是我们没有设计出一套有效的制度来防止房地产泡沫。

　　此外，一种带有“催眠性”的错误理念，推动房地产向泡沫化发展。此次房地产持续过热的一个主要因素就在于给不动产赋予了过多的投资属性，引发房价过度上涨，房地产业虚热。房地产是高档耐用消费品，1997年以来国家将其作为新增长点培育，主要是刺激住房的大众化需求，而这被不少地方政府和贪婪的房地产商们解读为房地产的大众投资。这是理念性的错误，也是“操纵市场、恶意炒作”的一种手段。一些地方外地人或投资性买房高达30%，这一现象本身就说明存在明显的泡沫。

　　另外，房地产商及一些专家有意曲解或乱用统计数据，存在明显的误导消费者预期的倾向。文章称，目前的房价数据不能反映房价的增长水平，用销售额除以销售面积得到的房价不是真正统计意义的可用数据，因为我们的城市面积年年在不断地扩张，许多新房子建在郊外，用这样的方法计算的房价明显低估了房价的上涨水平。另外还有，由于统计上的问题，销售面积在10月之前一般都是大于竣工面积，只是到年底的最后两个月则出现明显的销售面积小于竣工面积，最后形成全年的库存，但我们的一些房地产专家和房地产商借此认为销售面积一直是大于竣工面积，由此得出销售特别旺，结果住房积压现象被他们掩盖了。目前的房地产统计数据确实存在比较明显的缺陷，而这又往往被标有“房地产专家”的房地产商们利用，有的学者认为房地产商在操纵数据，我认为这倒没有，但乱读数据，倒是相当普遍的。

　　文章最后写到，政策上也存在一定原因。一是前些年土地政策太宽松，土地价格过于低廉使城市面积盲目扩张，使房地产项目和开发区发展在获得土地上得到了地方政府的过度刺激。二是房地产消费信贷风险控制意识弱、能力低。如采取零首付的政策，对贷款者的偿债能力审查过松等。三是许多地方采取过度宽松或明显带有很强投机性的售房政策，如允许期房转让。

　　日前，国内最大的房地产企业中房集团董事长孟晓苏在会见全球最大的汽车租赁企业美国赫兹国际董事长兼首席执行官克瑞格·考柯先生时宣布，中房将正式介入赫兹在中国的业务管理，并要在其房地产主业外再打造出一个中国第一的汽车租赁品牌。有着87年历史的赫兹是福特汽车集团旗下专门经营汽车租赁业务的跨国企业，目前是全球最大的汽车租赁公司。从2002年起，中房就与赫兹开始了在中国的业务合作，但始终没有对其业务进行直接管理。但中房方面明确表示，他们将利用中房在全国31个城市有340家下属企业的布局优势迅速扩展赫兹在中国的租车网络，同时将抓住国内公车改革的机会力争把汽车租赁模式全面引入，以扩大汽车租赁市场规模。据了解，此前赫兹与中房的合作就属于特许经营模式，但上个月我国刚出台了有关外商投资中国租赁服务行业的新政策，赫兹高层就如此及时地访华，因此不排除双方可能将进一步密切合作模式

　　资产规模小的开发商一般都是直接从银行贷款，但规模稍大的地产开发商除了直接从银行贷款之外，一般都会先持有一家上市公司的股权，然后再通过“迂回战术”向银行套取更多资金。下面，就是后一类开发商从银行圈钱的“三部曲”。

　　第一步，地产开发企业首先会在资本市场上寻找一些陷入亏损的上市公司B，然后通过公司A控制上市公司B。当找到合适的开发项目时，在地产开发企业的控制下，A与B共同出资成立地产项目公司C。项目启动初期由上市公司承担大部分成本及风险。一般的方法是，在项目启动之初，上市公司B持有C的绝大部分股权；A仅占小股。接下来，公司C预付土地出让金、获得“四证”(国有土地使用权证、建设用地规模许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证)，成立房地产项目开发公司D。按照2003年央行出台的121号文件规定，预付的土地出让金必须是自有资金，但实际操作中，公司C预付的土地出让金通常来自于银行的贷款，由上市公司提供担保。而通常只需先期投入总投资额的30%，即可启动项目，滚动发展。其中，土地出让金占相当大的比重，一般会占到总投资额的10%－30%。在预付了土地出让金，取得“四证”后，公司D即可申请银行开发贷款，用于设计规划等项目费用，一般由其母公司C或上市公司提供担保。同时，建筑施工企业进入并垫资施工费用，而垫资施工往往是建筑施工企业中标的主要条件。其中，建筑安装企业垫资数量视施工进度而异，一般，在项目完成时，垫资数量可能占到建筑安装成本的50%。由于上市公司对C公司绝对控股并成为资金的主要来源，因而承担着大部分成本及风险。而这部分风险其实又由银行来承担。

　　第二步，回笼预售款前后，摊薄上市公司所持股权。按照原政策规定，必须在住宅主体结构封顶、高层完成2/3后才能进入销售阶段，对购房者才可发放按揭贷款。但在实际运作中，往往刚刚兴建甚至在规划阶段就开始预售，预售资金用于后期项目建设等(但会计上这部分收入并不能入帐，所以在上市公司的财务报表中反映不出来这一块)。在预售后不久，公司A即开始大幅度增资，其追加资金则可能利用预售收入，即A以其他资金(大多是银行贷款)追加投资，取得对公司C的绝对控股地位。增资完后，再把预售款转到公司A；被A控制的上市公司B却不追加投资，其股权被稀释，只能获得投资收益。

　　第三步，项目竣工，公司A享有大部分收益。项目竣工后，公司C以项目总投资额30%的投入，获得总销售额30%的毛利或者18%的净利润。按照对公司C的股权比例进行利润分成，A获得大部分利润，上市公司B承担了初期高成本及风险(实际上这部分风险主要由银行来承担)，最终却获得了小部分利润。

　　近日，针对央行出台的关于各个商业银行对逾期还房贷的罚息标准的规定，广东各大银行做出反应，多家银行表示都将加收50%。我们注意到，深圳各家银行也都做出了调整。除深圳市商业银行不肯透露外，其余被访银行都表示本行对此有明确规定，招商银行、中国农业银行、中信实业银行等罚息标准为50%。

　　中信实业银行表示，客户逾期还款，没有“优质”可言，将执行50%的标准。中国农业银行表示，农行执行的标准不一，对优质客户加收30%，一般的客户为50%。对于客户的区分，主要是靠信贷客户经理的把握。因为农业银行一直是以星级客户来评定客户，三星级以上客户可以实行优惠。中国建设银行则表示，他们也会分情况来执行罚息政策。对于商业性质的贷款和第二套房子的逾期还款，执行50%的罚息政策。另外，房地产贷款属于定向贷款，如果客户不按照用途使用，一样执行50%的罚息，如果按照用途使用，按照35%来进行罚息。

　　此外，这个罚息政策目前还只针对3月17日之后的贷款者，对于老客户，政策则从明年1月1日开始执行。

　　第一季度一般是房地产的淡季，市场供给量和成交量均会有所收缩，尤其在目前深圳市对供给实行抑制性政策的情况下，处于房地产供应链上游的土地交易量和政府批准预售量在一季度表现出明显的下滑。

　　2005年一季度深圳市公开土地交易（含拍卖、招标、挂牌三种方式）共成交9宗，总供地面积约9.9万平方米，总建筑面积约23.4万平方米，成交规模相对较小，只相当于上季度成交量的8.8%和16.7%。其中住宅用地约6.6万平方米，办公用地约1.3万平方米，商业用地约2.1万平方米。所出让的9宗地全部分布在福田和龙岗两个区，其中龙岗区约出让7.3万平方米，占总出让量的73%。

　　根据深圳市国土资源和房产管理局公布的楼盘预售许可信息，一季度深圳市批准预售面积约70.6万平方米，相对于上季度和去年同期均大幅下降，只占上季度和去年同期的27.2%和68.2%。共批准预售楼盘26个，其中写字楼项目1个，住宅25个。住宅个盘平均面积约2.5万平方米，可见以中小盘为主。

　　从各区情况来看，与去年各季度情况有所不同的是，罗湖区一季度批准预售面积约23.3万平方米，名列榜首，占全市的32.9%；其次是宝安区和龙岗区，分别为20.1万平方米和12.8万平方米，分别占全市的28.5%和18.2%。